Senaste nytt
Om föreningen
Förvaltningen
Telefonnummer
Styrelsen
Den tekniska
Den ekonomiska
Störningsjouren
Parkeringen
Hissarna
Vad är en brf?
| Vad är en brf? En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening av typen kooperativ, som har till ändamål att upplåta lägenheter i föreningens flerbostadshus, eller hela småhus, med bostadsrätt. I vårt fall handlar det om två flerbostadshus. Bostadsrättsföreningar regleras i lag. Bostadsrättsföreningen äger en eller flera fastigheter, med ett eller flera hus, och är därmed fastighetsägare. Brf Lisö1 äger en fastighet bestående av två hus. Medlemmarna (bostadsrättshavarna) äger genom sitt medlemskap viss andel i föreningen. Den är kopplad till rätten att nyttja en viss lägenhet. De centrala bestämmelser om bostadsrättsföreningar och bostadsrätt finns i bostadsrättslagen (1991:614) och lagen om ekonomiska föreningar (1987:667). Exempel på andra lagar som påverkar bostadsrättsföreningen är Lagen om skydd mot olyckor, plan- och bygglagen och boverkets författningssamling, jordabalken och arbetsmiljölagen. Redovisning av räkenskapsåret sker enligt Årsredovisningslagen och en bostadsrättsförening är skyldig att upprätta en förvaltningsberättelse varje år. Berättelsen behöver dock inte registreras hos Bolagsverket. Till skillnad från en hyresrätt där man hyr är alltså bostadsrättshavaren indirekt delägare i fastigheten och har också rätt att mot betalning överlåta bostadsrätten till en annan person, dock är man inte lagfaren ägare, utan försäljningen är snarare en överföring av andel och medlemskap, vilket föreningen har rätt att vägra. Som medlem i bostadsrättsföreningen har man rösträtt på bostadsrättsföreningens medlemsmöten och årsmöte och väljer och är valbar till bostadsrättsföreningens styrelse. Bostadsrättsavgiften finansierar gemensamt fastighetunderhåll och de lån bostadsrättsföreningen eventuellt har tagit. I en oäkta bostadsrättsförening i Sverige härrör mindre än 60 % av de totala intäkterna från medlemmarna, beräknat enligt en särskild formel. Distinktionen är viktig av skattetekniska skäl för såväl föreningen som de individuella medlemmarna. En oäkta bostadsrättsförening anses ha ett alltför stort inslag av kommersiell fastighetsförvaltning för att den skall få åtnjuta de särskilda förmåner som äkta föreningar garanteras. För närvarande är bostadsrättsföreningen Lisö1 en äkta bostadsrättsförening. En bostadsrättsförenings firma skall alltid utöver namnet på föreningen innehålla ordet "bostadsrättsförening". Föreningens fastighet kan pantsättas liksom varje bostadsrätt, men vid pantsättning av en bostadsrätt upprättas inget pantbrev. I det senare fallet handlar det om individuella medlemmar som pantsätter sin lägenhet för att subventionera överlåtelsen e.d. Föreningen kan också gå i borgen för medlemmar med fastigheten som pant. Fastighetens framtida underhållsbehov säkerställs med hjälp av avsättningar till reparationsfond och detta kapital brukar ofta betraktas som bundet eget kapital. Årliga avsättningsbelopp kan antingen beräknas som en viss procentsats av taxeringsvärdet, till exempel 1-3 procent beroende på fastighetens ålder, eller genom att upprätta en underhållsplan som periodiserar fastighetens flesta underhålls- och renoveringskostnader. En bostadsrättsförening måste alltid ha en styrelse samt minst tre medlemmar. Om inte detta är fallet så måste föreningen träda i likvidation. När en bostadsrättsförening upphör och nettotillgångarna skall delas ut, fördelas de proportionellt utifrån de andelstal som fastställts i föreningens ekonomiska plan och som också legat till grund för fördelningen av insatser vid föreningens bildande. En lägenhetsinnehavare, "bostadsrättsägare", äger inte utan nyttjar lägenheten. Bostadsrättslagen reglerar vad som får förändras, men ofta är det större ombyggnader och planförändringar som behöver godkännas av föreningens styrelse. Exempel på sådana är förflyttningar av viktiga funktioner såsom kök, badrum eller stamledningar till annan plats i lägenheten, eller ingrepp i fastighetens bärande konstruktion. Övriga åtgärder - som t ex byte av befintligt kök, förändringar av icke bärande väggar eller renoveringar av ytskikt - kan bostadsrättsinnehavaren normalt företa utan att kontakta styrelsen. Bostadsrättsinnehavaren tar också i och med sitt medlemskap i föreningen på sig ansvaret för att hålla sin bostad i gott skick och underhålla densamma, vilket t ex innebär att reparera eller byta ut fasta installationer i kök och badrum som blivit defekta genom slitage eller åldrande. Sådana åtgärder skall genomföras på ett fackmannamässigt sätt. Det som lägenhetsinnehavaren ansvarar för kallas inre underhåll. Allt annat så kallat yttre underhåll ansvar medlemmarna gemensamt för genom föreningen. Ansvarsområdet på vissa underhållsobjekt, till exempel fönster och dörrar, uppdelas så att den delen som bör ha enhetlighet (att inte vara en störande bild) är yttre, medan det övriga ofta är inre. På liknande sätt dras även gränser avseende vattenledningar, avloppsledningar, elledningar och uteplatser. Denna uppdelning regleras normalt i föreningens stadgar, då tvister om gränsdragningen mellan ansvarsområdena är mycket vanliga. Styrelsen får inte heller företa större ombyggnader eller förändringar utan godkännande från föreningsstämma. Lägenhetsinnehavarens inflytande utövas på föreningsstämma och beslut med majoritet bifalles. För vissa frågor krävs kvalificerad majoritet (3/4 eller 2/3). Före ett visst datum efter kalenderårets utgång ska styrelsen se till att ordinarie föreningsstämma äger rum. Om inte så kan en lägenhetsinnehavare begära att länsstyrelsen skall kalla till ordinarie föreningsstämma. En bostadsrättsförening skall ha en ekonomisk plan som bland annat beskriver de närmast kommande årens behov av åtgärder och de ursprungliga insatserna för alla bostadsrätterna. Detta (insatserna) avgör bostadsrätternas andelstal samt storleken på det kapitaltillskott man får göra avdrag för då man säljer sin bostadsrätt. Riktlinjer för den ekonomiska planen utformas av Boverket. Bostadsrättsföreningar förvaltas enligt självkostnadsprincipen. Det innebär att bostadsrättsföreningar, till skillnad från aktiebolag, inte ska gå med vinst utan har som syfte att bereda medlemmarna boende till så låg kostnad som möjligt samtidigt som fastighetens värde skall bibehållas. Det är dock en svår ekvation och många bostadsrättsföreningar har svårt att göra avvägningen hur mycket nuvarande medlemmar skall betala för fastighetsunderhåll som till övervägande del gagnar framtida medlemmar. Det medlemmarna betalar till föreningen för sin nyttjanderätt, alltså medlemsavgiften eller årsavgiften, bestäms efter hur stora kostnader föreningen har för sin förvaltning och hur stora övriga intäkter bostadsrättsföreningen har från exempelvis uthyrning av lokaler. Många föreningar försöker planera avgiftsnivån genom att budgetera för framtida kostnader i en underhållsplan. Det är dock vanligt med större oplanerade avgiftsförändringar till följd av omvärldsfaktorer som ändrade marknadspriser på el och olja. En särskilt stor faktor för förändringar av avgiftsnivån är marknadsräntan på kapital. Under senare hälften av 2000-talet har drygt 30 % av medlemsavgifterna i bostadsrättsföreningar i Sverige gått till att betala räntekostnader. Det gör att snabba ränteförändringar riskerar att påverka medlemmarnas avgifter till föreningen i hög grad, något som var aktuellt under finansoron 2008. En bostadsrättsförening finansieras vanligtvis av en kombination av eget kapital i form av insatser från medlemmarna plus föreningenslångfristiga skulder till hypoteksinstitut (lån hos en bank). Vid överlåtelse av bostadsrätt genom köp skall ett avtal upprättas skriftligen och skrivas under av säljaren och köparen. För att en överlåtelse skall vara giltig måste köparen beviljas medlemskap i föreningen, undantaget är exekutiv försäljning och tvångsförsäljning. Styrelsen har rätt att neka en köpare medlemskap i föreningen, men beslutet kan överprövas i Hyresnämnden. Den vanligaste orsaken till av medlemskap förnekas är för låg inkomst eller betalningsanmärkningar, men även andra skäl kan åberopas. Vad för villkor som får finnas i stadgarna som förutsättning för inträde i föreningen är numera reglerat i bostadsrättslagen. Vanligt är också att juridiska personer nekas medlemskap, då juridiska personer som medlemmar kan leda till att föreningen blir en oäkta bostadsrättsförening. Bostadsrättsföreningar i Sverige lyder under årsredovisningslagen och upprättar fullständig årsredovisning för varje räkenskapsperiod. Bostadsrättsföreningar har vanligtvis kalenderår som räkenskapsår. Till skillnad från aktiebolag är bostadsrättsföreningar inte skyldiga att lämna in sina årsredovisningar till Bolagsverket, förutom de bostadsrättsföreningar som enligt årsredovisningslagen räknas som större företag. Årsredovisningar från bostadsrättsföreningar skall alltid innehålla en förvaltningsberättelse, resultat- och balansräkning samt tillhörande noter. Årsredovisningen skall undertecknas av styrelsen och godkännas på ordinarie årsstämma. Det är mycket vanligt förekommande att årsredovisningen innehåller detaljerad information om hur många medlemmar bostadsrättsföreningen har, lägenhetsfördelning, större genomförda och planerade reparationer samt en förteckning av bostadsrättsföreningens alla långfristiga lån. Mindre vanligt är att årsredovisningen innehåller kassaflödesanalys samt nyckeltal för att följa föreningens förvaltning över tiden. |
Kontakta ossStyrelsen når du lättast genom att skicka ett mail till info@liso1.se. Se Månadsbrevet för kontaktuppgifter till styrelsemedlemmar. Du är alltid välkommen att tala med oss i styrelsen.FelanmälanFelanmälan sker enklast genom föreningens växel som har telefonnummer 08–744 44 33. Vid akuta åtgärder efter kl 16.00 på vardagar samt på helger ringer du 08-744 09 50 (du kommer då till jouren). Du kan också göra felanmälan via vår tekniska förvaltares hemsida - www.driftia.se. Ange alltid namn och lägenhetsnummer vid felanmälan. Varje felanmälan gör föreningen till en ännu bättre plats att bo på! | StörningsjourenI husskriften står det om störande ljud och vad som gäller. Störningar i form av hög musik, ljud från tvättmaskiner eller av att man borrar, spikar eller sågar får inte förekomma efter kl 20 och inte före kl 08. Mycket störande ljud som kan komma av reparationer eller ombyggnader får bara förekomma mellan kl 8 och 17 på vardagar (10-17 på helger). Det får inte vara några störande ljud från fester efter 22.Känner du att att en granne stör dig och att du själv inte har möjlighet att säga till kan du ringa vår störningsjour (SSG) på telefonnummer 010-333 33 33. |
Copyright 2014 BRF Lisö1